Заказать звонок
Заполните форму и наш специалист с вами свяжется
Онлайн-консультация
У нас Вы сможете получить юридические консультации по любым правовым вопросам.
Консультация юриста по телефону 8-800-201-16-39
Инвестиционный договор – это соглашение, в соответствии с которым инвестор принимает на себя обязательство передать инвестиции, имеющие денежную оценку (далее – инвестиции), а организатор инвестирования, в свою очередь, обязуется за установленное вознаграждение принять эти инвестиции и организовать их вложение согласно инвестиционному проекту в целях последующего оформления на инвестора при содействии организатора инвестирования в будущем в определенный соглашением сторон срок права собственности на имущество.
Законодатель не закрепил в ГК РФ каких-либо нормативных положений, касающихся инвестиционного договора, что позволяет в правоприменительной деятельности использовать самые разнообразные договорные формы совершения инвестиционной деятельности. А несет значительный риск для сторон инвестиционного контракта, касающийся их правовой безопасности. Отношения по инвестированию в форме капитальных вложений регулируются ФЗ от 25.02.1999г. № 39-ФЗ. Также на инвестиционные правоотношения по настоящее время распространяет свое действие Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
Из анализа действующего законодательства следует, что инвестиционная деятельность представлена следующими возможными видами правовых действий:
- покупка движимого и недвижимого имущества, в том числе земельных участков, зданий, сооружений и иных недвижимых объектов, различного оборудования, внеоборотных активов;
- совершение строительства собственных объектов, осуществление вложений в научно-исследовательские и другие разработки;
- осуществление финансовых вложений путем покупки ценных бумаг, предоставление займов и т.д.
Такое разнообразие форм инвестиционной деятельности означает, что ее объектами могут быть самые различные объекты гражданских правоотношений. Исключение составляют личные неимущественные блага, денежные средства и требования об их уплате, собственные обязательства инвестора.
Следовательно, под инвестиционной сделкой подразумеваются, в том числе, договоры купли-продажи, долевого строительства, подряда, простого товарищества, что соответствует положениям п. 4-7 и 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54. Это означает, что на инвестиционный процесс распространяют свое действие нормы ГК РФ, регулирующие правоотношения в рамках конкретных видов гражданско-правовых сделок.
Субъектный состав инвестиционных сделок также довольно разнообразен и включает в себя собственно инвесторов, заказчиков, подрядчиков, лиц, осуществляющих пользование объектами инвестиционной деятельности, поставщиков и других участников инвестиционного процесса.
Инвестор – это физическое или юридическое лицо, которое преследуя цель извлечения прибыли совершает действия по вложению капитала в объекты предпринимательской или иной деятельности.
Заказчик — физическое или юридическое лицо, уполномоченное инвестором на реализацию инвестиционных проектов. Заказчик и Инвестор могут совпадать.
Учитывая обширность нормативной базы, распространяющей свое действие на инвестиционный процесс, при составлении инвестиционного контракта необходимо учитывать ряд существенных нюансов, которые помогают максимально защитить стороны от правовых рисков в ходе его исполнения, в том числе:
- детальная регламентация взаимных прав и обязанностей сторон договора. Используемые в тексте контракта формулировки должны соответствовать условиям инвестиционного проекта и сопутствующей ему документации;
- четкое определение порядка перехода права собственности на объект к инвестору и распределение рисков утраты объекта до и после перехода права собственности на него, включающее жесткие штрафные санкции за несоблюдение установленной процедуры.
Надлежащее оформление данных условий в инвестиционном договоре характеризует его как качественно оформленную сделку.
ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011г. № 54 указал, что переход права собственности на недвижимый объект к Инвестору возможен только после регистрации права собственности на него у организатора инвестирования (Застройщика). Это влечет для Инвестора значительные риски и в случае недобросовестности второй стороны сделки необходимость отстаивания своих интересов в судебных инстанциях.
Инвестиционный контракт может иметь характер смешанного договора, что соответствует выводам АС ЗСО, изложенным в Постановлении от 13.08.2015г. № Ф04-20785/2015.